2021年的目標是爭取被動收入，而收租也其中的方法。
最近在ig看到關於日本樓投資的好處（要sell我真係好容易 XD），於是就研究下。
香港樓太貴，而且要保持住我的first-time buyer status（否則要交stamp duty），所以只能轉戰入場門檻較低的海外物業投資。
海外投資目的有三，一是純粹收租以及cap樓宇升值，二就是自住用（例如泰國布吉當度假屋、或英國為未來移民用）、三也會ride on 貨幣升值能力。雖然自己身為地產界人士，但對於international real estate的知識其實非常弱。
我自己一開始就filter了：英國、越南、日本、中國。但考慮到各種因素，最後focus了在日本。香港人偏愛買大城市東京、大阪、福岡。入場費低。大阪的話，買中央區地鐵步行距離10分鐘以內、20年內樓齡的細價apartment（250呎的單身公寓），總額也在港幣60萬-100萬之內。
（籠統的說，越南的potential超高，但貪污/red tape問題嚴重，building quality我也不太了解。英國人自身難保。中國potential也超高（當年也後悔沒有在成都買返間），但也會有capital control issue。）
日本樓的好處
– 入場費低。
– actual yield實際回報率高，扣除所有管理費税項，大概5%-7%。
– 永久地權
– 日本國民質素較好，交租準時，管理容易，售後服務完善，減少煩惱。
– 收租收yen。港幣peg美元，收yen也是好選擇。
– 日本奧運、大阪世博、大阪賭場（不過我覺得不算太大原因）
– 購買時需要比樓價6-8%的各種費用，我覺得還好。
– 跟香港距離較近，日本對於香港人來說也比較熟悉。
日本樓的壞處
– 人口老化，人口負增長（三國人口金字塔），勞動人口減少，空置率增加。
– 通常一住就住一世，年輕一代也不急買樓，二手市場淡淨，有可能永久收租而cap死了難以轉售。5年內轉手也要給30%税。
– 天災，地震颱風海嘯。雖然1981年的樓要耐震6級、2000年後要耐震7級。但現在氣候變化嚴重，天可達災難級，可以完全gg。
– 外國人搞mortgage難，需要full pay。
另外COVID-19期間無法睇樓site inspection，只能信agent / google map / 網上資料了，也是很大的風險。
impromptuz 