[非廣告]買日本樓投資的好處和壞處?

2021年的目標是爭取被動收入,而收租也其中的方法。
最近在ig看到關於日本樓投資的好處(要sell我真係好容易 XD),於是就研究下。

香港樓太貴,而且要保持住我的first-time buyer status(否則要交stamp duty),所以只能轉戰入場門檻較低海外物業投資。

Photo by Aleksandar Pasaric on Pexels.com

海外投資目的有三,一是純粹收租以及cap樓宇升值,二就是自住用(例如泰國布吉當度假屋、或英國為未來移民用)、三也會ride on 貨幣升值能力。雖然自己身為地產界人士,但對於international real estate的知識其實非常弱。

我自己一開始就filter了:英國、越南、日本中國。但考慮到各種因素,最後focus了在日本。香港人偏愛買大城市東京、大阪、福岡。入場費低。大阪的話,買中央區地鐵步行距離10分鐘以內、20年內樓齡的細價apartment(250呎的單身公寓),總額也在港幣60萬-100萬之內。

(籠統的說,越南的potential超高,但貪污/red tape問題嚴重,building quality我也不太了解。英國人自身難保。中國potential也超高(當年也後悔沒有在成都買返間),但也會有capital control issue。)

日本樓的好處
– 入場費低。
– actual yield實際回報率高,扣除所有管理費税項,大概5%-7%。
– 永久地權
– 日本國民質素較好,交租準時,管理容易,售後服務完善,減少煩惱。
– 收租收yen。港幣peg美元,收yen也是好選擇。
– 日本奧運、大阪世博、大阪賭場(不過我覺得不算太大原因)
– 購買時需要比樓價6-8%的各種費用,我覺得還好。
– 跟香港距離較近,日本對於香港人來說也比較熟悉。

日本樓的壞處
– 人口老化,人口負增長(三國人口金字塔),勞動人口減少,空置率增加。
– 通常一住就住一世,年輕一代也不急買樓,二手市場淡淨,有可能永久收租而cap死了難以轉售。5年內轉手也要給30%税。
– 天災,地震颱風海嘯。雖然1981年的樓要耐震6級、2000年後要耐震7級。但現在氣候變化嚴重,天可達災難級,可以完全gg。
– 外國人搞mortgage難,需要full pay。

另外COVID-19期間無法睇樓site inspection,只能信agent / google map / 網上資料了,也是很大的風險。

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