香港房地產的AI Disruption

#難得用心寫的文章

#請用心閱讀

2018年4月,騰訊與華潤集團簽署了全方位戰略合作框架協議。兩大集團將會在智慧城市(smart city)、物業管理、醫療健康、cloud、big data和智慧零售(smart retail)上展開全面合作。這讓我很期待mixc萬象城和華潤住宅項目系列等的變化。

騰訊創辦人馬化騰於峰會上的言論一語中的:

我們這個行業的痛點還是浮在空中,但是我們覺得它如果一直在空中的話我覺得是沒有前景的,必須要落地,必須要與傳統行業融合在一塊。

剛巧這週與一位big data專家吃飯,討論中讓我有很多takeaways。
為什麼 AI disruption在地產行業,特別是香港,並未明顯kick off?

1When the painpoint is not painful enough; 並無短期迫切性

  • 所有innovation 必須driven by necessity有迫切性才能推進;沒必要的話,誰來會自找麻煩?
  • 房地產在中國及香港都可謂「躺著也賺錢」,就算沒有big data analytics輔助做精準營銷(target marketing),就算沒有AI chatbot來拓展更聰明的顧客服務和地產經紀中介服務,就算沒有real time sensors來監控樓宇健康情況;沒有這些adds-on,最傳統最傳統的發展模式,已經可以非常賺錢,滿足投資者需求。
  • 所以,只有非常非常cash-rich 及有前瞻性的key market player(例如華潤集團)才願意及有能力把AI 放為較高priority

2AI現今切入點挺多;但香港人會接受嗎?

  • 在浪潮的開端,short term 來說也許看不到什麼value。但相信這disruption一定會在3–5年後全方位kick off
  • 比如商場可以收集的數據包括:靠wifi訊號紀錄的商場人流,Face ID,個人購買紀錄(例如新地會這種VIP計畫就會有這些資料),根據定位(例如商場的即時導航)可track到顧客在哪商店哪餐廳逗留時間(從而推測顧客的消費偏好),甚至是顧客的心情/即時反應(透過面部表情分析,商湯科技暫時是number 1),再靈活運用這些數據來推行一些target marketing或個人化的優惠計劃。
  • 在中國,智能家居(smart home)早於住宅市場開始浮現。發展商賣樓會自帶智能家居系統(即連所有有關家居電器) 。例如可以定時幫你煮飯,幫你開空調,幫你根據real time調燈光。這種綁定發售,有新鮮賣點之餘,也能順理成章在售價上charge一定的premium。在一些面對人口老化的國家(例如星加坡),senior housing中也開始加插了不少AI醫療服務(例如紅外線警報系統)。
  • 在香港,這能推行嗎?
    住宅多以清水房發售,或送廁所廚房裝修。如果要連智能傢俱及裝修的話,買家則不能customize自己的室內設計。
  • 更重要的問題是,當香港樓價已經是all-time high時,還會有人願意(或有足夠能力)去pay這個“智能家具”premium呢?
  • smart home在香港還是一種新科技,加上香港人本來對新科技的接受性奇低。香港人生活各方面都在追求便宜方便效率,但要香港人去改變生活模式還是挺難的。我們照舊依賴實體的八達通卡,我們還是習慣用現金消費,我們還是傾向於面對面的顧客服務。新科技要打進香港市場的話,還是需要更長時間和氣力。
  • 另外,香港地太少。比起新項目,要在existing buildings(例如舊商場)推行AI uprade的費用會加倍昂貴,都必須涉及大量金錢去進行局部或全面翻新。有香港地產商會願意去做這種投資嗎?

3)最大阻力,是網絡私隱安全

2018年3月,百度CEO李彥宏稱中國用戶願意用隱私換效率:「如果用隱私來交換便捷性或者是效率的話,很多情況下,他們(中國人)是願意這麼做的。」

  • 在美國,big data在理論研究方面是很前衛,但美國企業要manipulate到用戶數據還是阻攔重重,看看facebook例子就知道,美國人對於個人資料隱私是極度sensitive。
  • 相反,就如百度CEO李彥宏認為,中國在這方面還是非常開放。企業startups 都可光明正大地打著「為了更懂用家」的旗號去大量鼓勵開發big data projects(例如:共享交通app系統可以用big data運算出每一個顧客的pricing model,target marketing等)。In short, theory在美國,empirical result都在中國。
  • 精明的香港人警覺性高,相信也一樣不會直接同意讓企業去manipulate自己的個人資料。
Advertisements

2 thoughts on “香港房地產的AI Disruption”

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s