商場DNA

2014年至今參與管理過3個購物中心,回想這3個商場的DNA都fundamentally不一樣

(其實我有冇寫過?是但 XD)

Vertical v Horizontal

向上發展的development與 flat一點的商場玩法很不一樣。Ground floor(或是內地的第一層)一般來說都是最受歡迎的(當然也要看building plan的設計是怎樣,例如Festival Walk,邊一層係ground floor,邊一層最多人流都可以自由定義)。

Vertical mall 最大難處就是如何sell人到higher floors。當然老生常談就是,你將experience/entertainment/F&B放到高層吸引人流吧。Academically 是這樣說,但要遊說租戶到高層還是有一定的阻力,因為一般人會相信人流會隨著一層一層而減低,品牌的price point也相對會adjust的。所以,租戶要交租,要裝修,要請人,租戶也要向headquarter交代為什麼要對高層有信心,去冒這個風險。

Horizontal mall 也一樣,如果第一層的大版圖已經夠精彩吸引,那應如何推動顧客再上二樓看看有什麼有趣的東西呢?除了F&B這些destination driven外,如何在二層也保持著購物氛圍,而不會大跌watt呢?

Outdoor v Indoor

室外和室內,最明顯的就是怕有天氣(颱風暴雨,炎熱寒冷,霧霾等)影響到人流(街鋪也一樣;另街鋪也無法享受到商場的conglomeration effect, trade mix, customer services 和商場推廣活動等)。所以租戶一般都會緊張商場有沒有direct access from MTR,即雨都唔駛dub到就能到店購物。

新 v 舊 v 半新舊

吉吉城比較舊,要保持新鮮感,要不停注入新元素。成都吉吉里全新,但要保持成為全城talking point ,還是得下功夫。來到這裡,更加是「擴展部分」,有新有舊、暫時我也不知該怎樣評價,讓我再學習學習吧。

Landmark v Regional v Outskirts

Usual Retail Mall v Outlet

Locals v Tourists

 

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