商場DNA

2014年至今參與管理過3個購物中心，回想這3個商場的DNA都fundamentally不一樣

（其實我有冇寫過？是但 XD)

Vertical v Horizontal

向上發展的development與 flat一點的商場玩法很不一樣。Ground floor（或是內地的第一層）一般來說都是最受歡迎的（當然也要看building plan的設計是怎樣，例如Festival Walk，邊一層係ground floor，邊一層最多人流都可以自由定義）。

Vertical mall 最大難處就是如何sell人到higher floors。當然老生常談就是，你將experience/entertainment/F&B放到高層吸引人流吧。Academically 是這樣說，但要遊說租戶到高層還是有一定的阻力，因為一般人會相信人流會隨著一層一層而減低，品牌的price point也相對會adjust的。所以，租戶要交租，要裝修，要請人，租戶也要向headquarter交代為什麼要對高層有信心，去冒這個風險。

Horizontal mall 也一樣，如果第一層的大版圖已經夠精彩吸引，那應如何推動顧客再上二樓看看有什麼有趣的東西呢？除了F&B這些destination driven外，如何在二層也保持著購物氛圍，而不會大跌watt呢？

Outdoor v Indoor

室外和室內，最明顯的就是怕有天氣（颱風暴雨，炎熱寒冷，霧霾等）影響到人流（街鋪也一樣；另街鋪也無法享受到商場的conglomeration effect, trade mix, customer services 和商場推廣活動等）。所以租戶一般都會緊張商場有沒有direct access from MTR，即雨都唔駛dub到就能到店購物。

新 v 舊 v 半新舊

吉吉城比較舊，要保持新鮮感，要不停注入新元素。成都吉吉里全新，但要保持成為全城talking point ，還是得下功夫。來到這裡，更加是「擴展部分」，有新有舊、暫時我也不知該怎樣評價，讓我再學習學習吧。

Landmark v Regional v Outskirts

Usual Retail Mall v Outlet

Locals v Tourists